בגרמניה, כבמדינות רבות, מוטל מס בעת העברת נכסי נדל"ן: "Real Estate Transfer Tax" RETT – (מקביל למס רכישה הקיים בישראל). שיעור המס נקבע בהתאם לאזור בו ממוקם הנכס ונע בין 3.5% ל- 6.5%.
מס הרכישה בגרמניה מוטל בהעברת נכס מקרקעין וכן בהעברת זכויות בחבר בני אדם (שותפות או חברה)
המחזיק בנכס נדל"ן, אף אם שווי הנדל"ן הוא זניח ביחס לכלל נכסי החבר.
זאת, בתנאים מסוימים כפי שיובהר להלן.
מבזקנו עוסק בהצעת חוק לשינוי תנאי החלת ה-RETT בעת העברת זכויות בחבר בני אדם המחזיק בנדל"ן, וככל הנראה צפויה שתאושר ותחול כבר החל משנת 2020.

המצב הנוכחי
לגבי העברת זכויות בשותפות או בחברה המחזיקה בנדל"ן, החוק מבחין בין שני מצבים, כדלהלן:

• אם לפחות 95% מזכויות בשותפות מועברות (במישרין או בעקיפין) לידי שותפים חדשים בתוך תקופה בת 5 שנים, יחול ה- RETT, ובמקרה זה הוא יחול על השותפות ולא על הרוכש. האמור חל רק ביחס לשותפויות (להלן: "כלל השותפויות").

• אם לפחות 95% מזכויות בשותפות או מניות בחברה מועברות (במישרין או בעקיפין) לידי רוכש אחד (או ל"קבוצת רוכשים" בשליטה משותפת), יחול ה- RETT על הרוכש בגין העסקה האחרונה שהביאה לאיחוד הזכויות/ מניות לכדי 95% או יותר בידי רוכש אחד; הדגש במקרה זה הינו העברת הזכויות לרוכש יחידי שאז לא נלקחת בחשבון תקופת צבירת הזכויות בידי הרוכש והמס יחול בחלופה רק על העסקה האחרונה שבעקבותיה נחצה רף ה-95% (להלן: "כלל הרוכש היחיד").

  תכנון מס פשוט כיום הוא מכירת זכויות ושותפות המחזיקה בנכס נדל"ן בשתי עסקאות נפרדות: מכירת פחות מ-95% (למשל 94.9%) מהזכויות לצד אחד עם אופציה CALL ו-PUT לרוכש לרכוש את יתרת הזכויות (ה-5.1% הנותרים) בחלוף חמש שנים. במצב כאמור, אף אם לאחר חמש שנים הזכויות ימכרו לרוכש אחד, ה- RETT יחול רק על העסקה השנייה קרי על ה- 5.1% בלבד לפי כלל הרוכש היחיד. תכנון פשוט נוסף הינו מכירת 5.1% לצד ג' (ובנסיבות מסוימות אפשר שהוא יהיה מוחזק בעקיפין כמעט במלואו על ידי הרוכש המקורי) כך שה-RETT אינו מופעל כלל.

השינוי המוצע
בהצעת חוק שפורסמה במאי האחרון, על מנת להקשות על תכנוני מס, בפרט על אלו שהובאו לעיל, מוצעים השינויים הבאים:

• החלת "כלל השותפויות" גם על חברות;

• הפחתת סף הזכויות המועברות מ- 95% ל- 90%, הן לגבי "כלל השותפויות" והן לגבי "כלל הרוכש היחיד".

• ב- "כלל השותפות" (שיחול גם על חברות), הארכת תקופת בחינת העסקה מ- 5 שנים ל- 10 שנים.

ההוראות החדשות מעיבות על כדאיות התכנונים בעסקת זכויות\מניות שמטרתם לחמוק מתשלום ה- RETT.
מועד תחולת החוק החדש נקבע ל- 1 בינואר 2020 (בכפוף לאישור החוק). הוראות מעבר קובעות, באופן עקרוני, שעל עסקה שנחתמה עד ה- 31 בדצמבר 2019 יחולו ההוראות הישנות, בתנאי שה"קלוזינג" הושלם לפני תום שנה מיום שהצעת החוק מוגשת לפרלמנט הגרמני. יצוין כי ישנם עוד כללי מעבר מורכבים המצוינים בהצעת החוק ולכן כדאי לדון כל מקרה לגופו.
נזכיר שוב, שה- RETT חל גם בעת העברת זכויות בחברות עסקיות המחזיקות בנכסי נדל"ן, ולכן יש לשקול במקרים מסוימים, לחברה הצופה שינוי בבעלי המניות המחזיקה בנדל"ן לבודד את נכס הנדל"ן באמצעות פיצול.
לישראלים רבים השקעות בנדל"ן בגרמניה וראוי לשקול ולהיערך מבעוד מועד עוד קודם או בהתאם לשינויים הצפויים. זאת, בפרט, במקרים בהם המשקיע הישראלי שוקל לבצע שינוי במבנה ההחזקות כדי ליצור הגנה מפני מס עיזבון בגרמניה (למשל על ידי יצירת חייץ בדמות חברה שקופה לצורכי מס בישראל שתחזיק במבנה הגרמני); במקרה כאמור, כדאי להזדרז ולהשלים את שינוי המנה לפני תחילת שנת 2020, שכן לאחר שהחוק ייכנס לתוקף, פעולה כאמור תהא קשה יותר.

לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד דני פינק ולרו"ח (עו"ד) גדי אלימי ולשאר צוות הבינלאומי, ממשרנדו.